C.K. Chonlasit International Law Office

Quation : Building law restriction
Answer : Building law restriction is applied in modern provinces that contain beautiful and secured structures are built steadily. Royal decree permits to derive Building law restriction Act B.E. 2522 for each province before having it been in force formally. It can be identified as Building law restricted area

or if it is a city plan, permission of construction, modification, demolish, relocation will need to be obtained before precede.

คำถาม : กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อบังคับอย่างไร
คำตอบ : กฎหมายควบคุมอาคารเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในท้องที่ที่มีความเจริญ มีการก่อสร้างอาคารให้มีความสวยงาม เป็นระเบียบเรียบร้อย มีความมั่นคงแข็งแรงและปลอดภัย ซึ่งจะต้อง ประกาศพระราชกฤษฎีกาให้ใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในท้องที่นั้นๆเสียก่อนกฎหมายควบคุมอาคารจึงจะมีผลบังคับใช้เมื่อมีการประกาศพระราชกฤษฎีกา ให้ใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในท้องที่ใดก็ตาม เรามักเรียกท้องที่นั้นว่าเป็น "เขตควบคุมอาคาร" หรือหากเป็นพื้นที่ที่อยู่ในเขตผังเมืองตามกฎหมายผังเมืองแล้ว การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารในท้องที่เช่นว่านี้ ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนกระทำการดังกล่าว

Quation : Public Works and Town plan department has house plan provided for citizens?

Answer : Public Works and Town plan department prepares four types of house plans which classify into 33 plans.
1. Thai for Thai house plan is suitable for disaster victims and fast construction. It is classified in 6 economic patterns
2. Thai culture house plan is for commercial and living purposes. There are 8 patterns provided that emphasizes Thai culture
3. Happy Thai family house plan is recommended for living which can be found in housing estate for 16 patterns.
4. Nam jai Thai house plan provided 3 patterns as they have been posted on website for citizens to check it out. If website visitor is interested the house plan, require to obtain the house plan from the catalogue and photocopy all necessary plan without charge except materials, photocopy paper of plans and Bill of quantities. Copy of plan will be used to apply construction permission later.

คำถาม : กรมโยธาธิการและผังเมืองได้จัดทำแบบบ้านไว้ให้บริการประชาชนหรือไม่
คำตอบ : กรมโยธาธิการและผังเมือง จัดทำแบบบ้านเพื่อประชาชนไว้ให้บริการประชาชน 4 ประเภท จำนวน 33 แบบ คือ

1. แบบบ้านไทยช่วยไทย เป็นแบบบ้านสำหรับผุ้ประสบภัยต่าง ๆ และแบบบ้านแบบประหยัด โดยเน้นความประหยัดและสามารถสร้างให้แล้วเสร็จโดยเร็ว จำนวน 6 แบบ
2. แบบบ้านไทยอนุรักษ์ไทย เป็นแบบอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัย ที่เน้นศิลปวัฒนธรรมแสดงถึงความเป็นไทย จำนวน 8 แบบ
3. แบบบ้านครอบครัวไทยเป็นสุข เป็บแบบบ้านพักอาศัยที่พบเห็นทั่วไปตามหมู่บ้านจัดสรร จำนวน 16 แบบ 4. แบบบ้านรวมน้ำใจไทย จำนวน 3 แบบ โดยแบบบ้านดังกล่าวได้จัดแสดงให้ประชาชนได้เข้าชมในเบื้องต้นทางเว็บไซต์กรมโยธาธิการและ ผังเมือง และเมื่อเข้าชมแล้วหากสนใจนำแบบบ้านไปปลูกสร้าง สามารถติดต่อขอรับแบบโดยเลือกแบบที่ต้องการจากเล่มแบบ แล้วถ่ายเอกสารแบบทุกแผ่นให้ครบถ้วน โดยผู้ขอรับแบบจะไม่เสียค่าใช้จ่ายในการออกแบบใดๆ ทั้งสิ้น จะเสียเฉพาะ ค่าวัสดุ กระดาษถ่ายเอกสารตามจำนวนแผ่นของรูปแบบ และรายการประกอบแบบเท่านั้น และสำเนาแบบดังกล่าวสามารถนำไปขออนุญาตก่อสร้างอาคารได้ทันที

Quation : Why Building restriction control?
Answer : Living place is one of four requisites as living place expands into clustered buildings in big city, which centralize all citizens’ activities.

In city, there are many types of buildings such as,

commercial buildings, shops, market, offices, schools and etc. when small city expanded into metropolis, the more buildings there are, such as extraordinary buildings, hotels, malls, etc. These extraordinary buildings will be crowded by many people, so building stability is very important.

คำถาม : ทำไมต้องควบคุมอาคาร
คำตอบ : “ที่อยู่อาศัย” เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ เมื่อมีคนอยู่รวมกันมากๆ มีความเจริญขยายตัวเกิดเป็นเมือง มีบ้านเรือนเป็นที่อยู่อาศัยและมีอาคารเป็นที่ดำเนินกิจกรรมต่างๆ ของคนในชุมชน

ในเมืองมีอาคารมากมายหลายประเภท เช่น ตึกแถวร้านค้า ตลาด สำนักงาน โรงเรียนและอื่นๆ อีกมากมาย และเมื่อเมืองขยายตัวมากขึ้นเป็นเมืองใหญ่หรือมหานคร อาคารก็เพิ่มจำนวนมากขึ้นเป็นเงาตามตัว เกิดอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ โรงแรม ศูนย์การค้า ฯลฯ อาคารเหล่านี้เป็นอาคารสาธารณะที่มีคนเป็นจำนวนมากเข้าไปใช้ในแต่ละวัน ดังนั้น ความมั่นคงแข็งแรงของอาคารความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร จึงเป็นเรื่องที่สำคัญ

Quation : What would happen, If there is no Building restriction?
Answer : Certiainly unsecured, untidy townplan, no hygienic living standard and incur accident such as building collapse or fire. Building restriction is to control these failures.

คำถาม : ถ้าไม่มีการควบคุมอาคารอะไรจะเกิดขึ้น
คำตอบ : ย่อมแน่นอนว่าความไม่ปลอดภัย ความไม่เป็นระเบียบสวยงามของบ้านเมือง ความไม่ถูกสุขลักษณะ อุบัติภัย เช่น ตึกถล่ม ไฟไหม้อาคาร เป็นต้น เป็นสิ่งที่คนในเมืองต้องประสบ กฎหมายควบคุมอาคารจึงต้องควบคุมไม่ให้เกิดสิ่งเหล่านี้

Quation : How to buy a house without being deceived?
Answer : Long saving for buying a house, when consumers decided to buy,

they become afraid of being deceived on house agreement differ from actual house.

Buying house doesn’t need any technique, but to be aware of every step which could considered 50% secured. The other half secured would be depended on house entrepreneur and unexpected causes such as trusts close down which cause housing estate project being disrupted and unable to deliver house to buyers.

Hence, let’s take a look at suggestion on how to buy a house securely and to derive an actual house per agreement.

Own income check
House demand check
House estate project check
House estate entrepreneur check

Essentially, before signing every contract, require you to read carefully every time. When payment is deposited, buyer should take a look firstly at conditions on reserved house until steps of sales contract filing. Check all conditions thoroughly to avoid any taking advantages of seller. Agreement should be fair for both side, if you find any unclear point, condition is to be amend before sign.

If buyers are able to follow the above steps, buyers would not encounter the deceive and derive the house quality.

คำถาม : ซื้อบ้านอย่างไรไม่ให้ถูกโกง ?
คำตอบ : เก็บหอมรอมริบมานานเพื่อจะมีบ้านกับเขาสักที แต่พอจะตัดสินใจซื้อก็กล้าๆ กลัวๆ ว่าจะได้บ้านตามสัญญาที่จองไว้หรือไม่ หรือบ้านที่จองไว้จะมีคุณสมบัติตามที่ตกลงกันไว้หรือเปล่า

การซื้อบ้านไม่ต้องอาศัยเทคนิคใดๆมาช่วย เพียงแต่ต้องอาศัยความใส่ใจระมัดระวังทุกขั้นตอนอย่างรอบคอบเท่านั้นก็เป็นอันปลอดภัยไปแล้วกว่าครึ่ง ที่เหลืออีกครึ่งก็ขึ้นอยู่กับฝ่ายผู้ประกอบการกับเหตุการณ์อันไม่คาดหวังต่างๆก็แล้วกัน ดังเช่นเหตุการณ์ในรอบปีที่ผ่านๆมา เมื่อครั้งสถาบันการเงินหลายแห่งต้องปิดตัวลงไป เลยพลอยทำให้โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมหลายต่อหลายโครงการต้องชะงักไป ไม่สามารถส่งมอบบ้านให้กับผู้ซื้อตามสัญญาได้

คราวนี้ ลองกลับมาดูคำแนะนำที่เกริ่นไว้ตั้งแต่ต้นว่าทำอย่างไรกันถึงจะปลอดภัย ซื้อบ้านได้บ้าน แล้วต้องได้ครบถ้วนตามข้อตกลงที่ทำไว้กับโครงการต่างๆด้วยครับ

สำรวจรายได้
สำรวจความต้องการ
สำรวจโครงการ
สำรวจผู้ประกอบการ

ที่สำคัญ ก่อนจรดปากกาเซ็นชื่อลงในสัญญาทุกฉบับ ขอให้อ่านรายละเอียดทุกครั้ง เริ่มตั้งแต่การวางเงินจองก็จะต้องตรวจดูหนังสือจอง (เอกสารระบุเงื่อนไขการจอง) จนถึงขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งมักจะมีข้อความเงื่อนไขรายละเอียดมากมาย ดูให้ถี่ถ้วน อย่าให้ถูกเอาเปรียบได้ สัญญาต้องเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย ข้อไหนเห็นว่าไม่ชัดเจนต้องทำให้ชัดเจน แก้ไข และต้องลงนามด้วยกันทั้งสองฝ่าย

หากทำได้ทุกขั้นตอนอย่างว่าก็น่าจะปลอดภัยแล้ว คือไม่มีใครโกงใคร ไม่มีใครถูกโกง ผู้ซื้อบ้านก็ได้บ้านตามสัญญา ได้คุณภาพตามที่ตกลงกันไว้ทุกประการ

Quation : What is house/building/townhouse external space?
Answer :

Building external space is the space between buildings/townhouses and nowadays, it is reinforced law , so we should understand the law in order to buy house or build house.

This Building external space was from Ministry of Interior, 55 Edition Act B.E 2543 was issued on Act B.E 2522. It was announced in government gazette 117 edition, episode 75 k on 7th August B.E 2543 until present. (Be reminded that all enforced law is to be followed or penalty will be applied.)

Building external space is to be emphasized for commercial buildings, townhouses, twin houses, has to leave a space 3 metres in front, 2 metres at the back and 2 metres at the sides. In case of building that does not close to public area, need to wider leaving space up to 6 metres and increase 4 metres between buildings for commercial buildings and townhouses. Total leaving space is 40 metres for commercial building and townhouses.

In sum, 3 metres front, 2 metres back and 2 metres for both sides. If building does not close public road, increase leaving space to be 6 metres (click here for more details.)

Building external space
Townhouse external space
Leaving space between building and public area

When buyers want to purchase the house, if house leaving space doesn’t reach to what law requires, buyer has to check with house estate if entrepreneur has obtained permit. If they obtain permit after 7th August B.E. 2543, buyer should not purchase the house as it is not safety. Even if they obtain permit before the particular date, buyer should check the details before signing contract.

Basically, building leaving space can rise contruction headcost because there should be less use of the area, but in long term, building leaving space will give more benefits to residents such as less crowded, provide smooth rescue when accident is occurred, and convenient to improve public utility.

Hence, after you consider to buy a house with good environment and meet your requirement, you also should determine about building leaving space in new law, then buy it. Or parking space provided, so there is no need to retract the building space.

คำถาม : กฎหมายระยะถอยร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านเป็นอย่างไร?
คำตอบ :

ระยะถอยร่นอาคาร เป็นภาษาของคนทั่วไป ในภาษากฎหมายนั้น ใช้คำว่า ที่ว่างภายนอกอาคาร ที่เราหยิบยกเรื่องของระยะถอยร่นอาคารมาพูดคุยกันในครั้งนี้ ก็เพราะว่า ได้มีกฎหมายกำหนดระยะถอยร่นอาคารประเภทตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดออกมาใหม่เมื่อเร็วๆนี้ และปัจจุบันมีผลบังคับใช้แล้ว พวกเราจึงน่าที่จะมาทำความเข้าใจเพื่อประโยชน์ในการซื้อบ้านหรือปลูกบ้านประเภทนี้กันสักนิด

ระยะถอยร่นใหม่ ที่เรากำลังพูดถึงนี้ มาจากกฎกระทรวง(มหาดไทย) ฉบับที่ 55 พ.ศ.2543 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ประกาศในหนังสือราชกิจจานุเบกษาฉบับฎีกาเล่ม 117 ตอนที่ 75 ก วันที่ 7 สิงหาคม พ.ศ. 2543 และปัจจุบันมีผลใช้บังคับแล้ว (?ต้องไม่ลืมว่า กฎหมายทุกชนิด มีลักษณะบังคับให้กระทำตาม หากไม่ทำตามก็มีโทษตามกฎหมายครับ)

สำหรับระยะถอยร่นตามเกณฑ์กฎหมายใหม่นั้น สรุปโดยรวมได้ใจความว่า โดยทั่วไปทั้งตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด จะต้องเว้นด้านหน้า 3 เมตร ด้านหลัง 2 เมตร และด้านข้าง 2 เมตร เท่ากันหมด กรณีที่เป็นอาคารที่ไม่ติดถนนสาธารณะ ให้เพิ่มระยะถอยร่นด้านหน้าเป็น 6 เมตร และมีเพิ่มเติมสำหรับตึกแถวและทาวน์เฮาส์ในเรื่องการสร้างเป็นแถวทุกความยาวรวม 40 เมตร ต้องเว้นระยะระหว่างแถว 4 เมตร

ว่ากันสั้นๆ ก็คือ หน้า 3 หลัง 2 ข้าง 2 ถ้าไม่ติดถนนเพิ่มหน้าเป็น 6 เมตร (คลิกไปดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในหัวข้อ)

ระยะถอยร่นตึกแถว
ระยะถอยร่นทาวน์เฮาส์
การเว้นระยะห่างแนวอาคารใกล้ที่สาธารณะ

จำง่ายๆ เท่านี้ไว้ดูเวลาซื้อ หากระยะถอยร่นไม่ถึง ต้องไต่ถามให้เรียบร้อยว่า ได้ใบอนุญาตก่อนวันที่ 7 สิงหาคม 2543 ที่กฎกระทรวงฉบับนี้มีผลบังคับใช้หรือไม่ หากได้ใบอนุญาตหลังวันที่ 7 สิงหาคม 2543 ก็ไม่ควรจะซื้อจะขายด้วยเพราะเสี่ยงภัย หรือแม้แต่จะได้รับใบอนุญาตก่อนวันกฎกระทรวงฉบับนี้บังคับใช้ก็ตาม ก็ควรที่เราจะต้องซักไซ้ให้ได้รายละเอียดเพิ่มเติมจนหายสงสัย แล้วจึงเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายได้

เรื่องของระยะถอยร่นนี้ ในเบื้องต้น หลายท่านอาจจะมองว่าทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น เพราะใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้น้อยลง แต่ในระยะยาวแล้ว ระยะถอยร่นอำนวยประโยชน์มากมายแก่ท่านผู้อยู่อาศัยในละแวกนั้น ตั้งแต่ประโยชน์และความสะดวกในการบรรเทาอุบัติภัย สาธารณภัยต่างๆ การลดความแออัดของสภาพชุมชน รวมทั้งการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานในอนาคตที่อาจมีความจำเป็นต้องใช้พื้นที่ผิวดินและ/หรือใต้ดินในบริเวณนั้น ซึ่งย่อมทำได้สะดวกยิ่งขึ้นครับ

ดังนั้น หากพิจารณาเลือกได้บ้านที่สภาพแวดล้อมและปัจจัยสอดคล้องเหมาะที่จะซื้อแล้วล่ะก็ ควรเลือกที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีระยะถอยร่นในเกณฑ์กฎหมายใหม่นี้ ถึงจะสมควรซื้อนะครับ

หรือที่ว่างที่ใช้เป็นที่จอดรถ ไม่ต้องร่นแนวอาคารครับ